In 2010 zijn de parochies in Oost Nederland samengevoegd. De vastgoedcrisis woedt nog volop en de regio vecht op het terrein van herbestemming een ongelijke strijd met autonome krimp. In dit deel van het land verwacht men het vrijkomen van ongeveer 120 tot 250 kerkgebouwen plus een evenzo groot deel ‘andere gebouwen’ die in het bezit zijn van een parochie. Economisch gezien betekent dit in termen van renovatie en vernieuwbouw een impuls van meer dan € 100 miljoen voor de bouwsector. Maatschappelijk betekent het in termen van herbouwwaarde een herwaardering van ongeveer € 1,5 miljard aan maatschappelijk vastgoed.

Waren deze feiten voor de parochie in Arnhem een reden voor paniek of doffe berusting, of kon men constructief en positief een weg naar de toekomst vinden? Dit laatste lijkt gelukt. Hoe deed men dat? In dit artikel wordt hier op ingegaan, met als doel aan anderen inspiratie te bieden bij vergelijkbare processen.  

Aan het begin van dit millennium (2003) werd in Arnhem Noord een aantal parochies samengevoegd. Daarbij bestond de wens om een aantal kerkgebouwen af te stoten, hetgeen werd opgevat als een ‘gewoon’ vastgoed verkoopproces, dat wil zeggen: er werd opdracht verstrekt aan een makelaar om de kerken te verkopen. Dit liep vervolgens vast en dat leidde tot frustraties bij het parochiebestuur, politieke drukte op gemeentelijk niveau, consternatie bij monumentzorg en woede, kwaadheid en verdriet bij veel parochianen. Een gang van zaken die tot nadenken stemde en die niet voor herhaling vatbaar is.

Door samenvoeging ontstond in 2010 opnieuw één nieuwe parochie: de St. Eusebius, in het bezit van een grote hoeveelheid kerken en overig vastgoed. Besloten werd om het vraagstuk van vastgoed ditmaal langs een viertal lijnen beleidsmatig integraal op te pakken. De insteek was dat dit voortvarend en behoedzaam moest gebeuren, waarbij alle puzzelstukken systematisch en onder permanente procesbewaking in elkaar zouden worden geschoven. De lijnen waarlangs werd gewerkt waren de volgende.

1) Een kerkrechtelijke en een pastoraal proces

2) Een publiek-publiek proces

3) Een communicatielijn 

4) Een verkoop-/ aanbestedingslijn

Het Kaski voorspelde dat op langere termijn ongeveer 500 kerkgangers in Arnhem op zondag een traditionele mis zullen willen vieren. Dit aantal kan op zich gemakkelijk in één kerk. In Arnhem zijn ongeveer 1.200 vrijwilligers actief, veel meer dus dan het aantal vaste kerkgangers. Het beleid van de parochie onderkent dat in onze postmoderne samenleving, versterkt door gevoelens van crises, 80% van de Arnhemmers zoekt naar kleinschaligheid, overzichtelijkheid en individuele vormen van zingeving. Deze groep wordt de ‘zwevende zingevingszoekers’ genoemd.  Rondom de vaste groep van meer traditionele kerkgangers bestaat een schil van zo’n 40 diverse vormen van geloofsbeleving, die ook allemaal onderdak vinden in een van de gebouwen van de parochie. Deze diversiteit aan vormen van geloofsbeleving varieert van vieringen met teksten en gezangen van Huib Oosterhuis, tot Poolse vieringen, een Koerdische kerk, huiskamerprojecten en wekelijkse bijbeldiscussies. De open houding van de parochie, die is te schetsen als inclusief engagement, is bewust bestuurlijk en pastoraal beleid. Het wil een antwoord zijn op de postmoderne tijd waarin mensen ‘onderduiken’ in verschillende en meer persoonlijke vormen van geloofsbeleving. In de praktijk blijkt dit tot wisselende en vitale vorm van energie te leiden. De parochie bestaat uit ongeveer 40.000 geregistreerde parochianen. Zij lezen tamelijk trouw het parochieblad, dat bewust geen ‘clubblaadje’ is, met enkel lijsten van overledenen, huwelijken, geboorten en roosters. Er wordt gestreefd naar interessante inhoud, met diepgang en aansprekende informatie over zingeving en praktische uitingen van geloof.

Traditioneel kent elke parochie een eigen kerkgebouw, pastorie annex dienstwoning - vaak met woonruimte voor kapelaans, zusters en/of huishoudelijke hulpen - en veelal een parochiehuis voor allerlei parochiële activiteiten. Daarnaast beschikt een parochie vaak over woningen en een begraafplaats. Na samenvoeging beschikte de parochie in Arnhem over 10 kerkgebouwen,  ten minste 20 andere gebouwen en 2 begraafplaatsen. Door geldgebrek rustte in 2010 op de kerkgebouwen een achterstand in groot onderhoud van ongeveer € 12 miljoen. Het fonds dat hiervoor gevormd was, bevatte nog geen fractie van de noodzakelijke middelen. Dit had geleid tot een neerwaartse cyclus van verwaarlozing, steeds grotere problemen en meer calamiteiten. Tijdens de kerstdagen was het in ten minste drie kerken letterlijk nodig om te dweilen en lekkende goten en daken bij te benen met emmers en noodvoorzieningen. Voorwaar geen sprake van beleving van de blijde boodschap!

Kerkgebouwen in de rooms katholieke traditie zijn beeldend en verhalend vormgegeven.  Degene die zich ín het gebouw bevindt heft onwillekeurig het hoofd en laat alle schilderingen en glas-in-loodramen tot zich spreken. Niet alleen katholieken, ook andersgelovigen herkennen de verhalen uit de joods-christelijke traditie. Zo leidt de hoofddoek die katholieke geloofsheldinnen bijvoorbeeld dragen tot interessante gesprekken. Ook de buitenkant van het rooms katholieke kerkgebouw is gericht op geloofscommunicatie. Een hoge toren met spitse punt, vaak in zichtlijnen van een stad of centraal geplaatst, getuigt van geloof en gemeenschapszin. Gods aanwezigheid in de wereld wordt ermee gemarkeerd. Klokken vervulden een belangrijke rol in de gemeenschap. Om de tijd aan te duiden en om mensen op te roepen bij hoogtijdagen, maar ook in geval van rampspoed. Kerkgebouwen spelen door hun uiterlijk, ouderdom en functie een grote rol in de beleving van veel mensen. Niet alleen parochianen, ook veel anderen voelen zich met het kerkgebouw verbonden.   

Het onttrekken van een rooms katholiek kerkgebouw aan de eredienst is met allerlei waarborgen omgeven, kerkrechtelijk geldt een zware procedure. Net zoals bij de Omgevingswet gelden kerkrechtelijke procedures op lokaal niveau (de parochie), regionaal niveau (het bisdom) en (soms) zelfs op internationaal niveau (de Hl. Stoel in Rome). Parochianen kunnen op elk niveau gehoord worden en lokaal dient men transparant verantwoording aan hen af te leggen. Parochianen mogen door de onttrekking van een kerkgebouw niet belemmerd worden in hun geloofsbeleving. Dit schept verplichtingen en het is bestuurlijk gezien dan ook zaak om zich goed te verstaan met de parochianen. 

Kerkbestuurders komen zichzelf, niet alleen kerkrechtelijk maar ook bestuurlijk via de Omgevingswet, tegen als zij bij het afstoten van een kerkgebouw volstaan met het in de tuin zetten van een bord ‘te koop’. Door een dergelijke benadering creëert men als bestuurder enorme onzekerheid bij de eigen achterban, die zich af zal vragen hoe recht wordt gedaan aan emotionele herinneringen van doop, huwelijk, uitvaarten en de viering van allerlei belangrijke momenten in het kerkelijk jaar. Deze zelf gecreëerde weerstand blijft bovendien meestal niet beperkt tot de eigen parochianen. Ook in het kader van de Omgevingswet kan door burgers roet in het eten gegooid worden door middel van het indienen van allerlei bedenkingen en zienswijzen tegen door het parochiebestuur gepresenteerde plannen. 

De inzet van het parochiebestuur moet er daarom op gericht zijn om in een positief, goed gestructureerd en beredeneerd proces draagvlak te generen bij parochianen én aanwonenden. Zij zullen het als prettig, bindend en uitnodigend ervaren om samen met het pastoraal team en het bestuur van de parochie probleem te onderkennen. Zij zullen de samen gevonden oplossingen ondersteunen. 

Kernactiviteit van een kerk is niet het beheer van (kerk)gebouwen, maar het verspreiden van een boodschap van geloof, het organiseren van vieringen, en het aanbieden van aspecten van zingeving. In dat kader zijn gebouwen een belangrijk middel. Wat betekent dit in de huidige omstandigheden concreet en positief voor vastgoed? In Arnhem kwam men tot de conclusie dat men een aantal zaken niet wilde en een aantal zaken juist wel. Wat men wel wilde was:

Bovendien wilde men dat alle (kerk)gebouwen er goed bij staan: gericht op een periode van 30 jaar gedurende welke er geen bouwkundige verrassingen meer optreden, dat wil zeggen een situatie waarin de gehele achterstand van groot onderhoud is weggewerkt. Hiervoor was op korte termijn een bedrag van € 4,5 miljoen nodig. Men wilde ook dat de energie van vrijwilligers niet gaat zitten in de verhuur en het onderhoud van gebouwen, maar in zaken die te maken hebben met geloofsbeleving en presentie. De rooms katholieke kerk in Arnhem moest weer een inspirerende spin in het web van maatschappelijke activiteiten worden en de gebouwen zouden gedurende meer dan één uur per week gebruikt moeten worden. 

Een aantal dingen wilde men realiseren, zoals:

Alvorens de bisschop een kerkgebouw aan de eredienst onttrekt moet aan de parochianen gevraagd worden of zij vinden dat zij daarmee in hun geloofsbeleving worden geschaad. Van dit horen van de parochianen wordt een formeel verslag gemaakt. Een parochiaan kan bij de bisschop bezwaar maken tegen besluiten van het parochiebestuur, en bij de Hl. Stoel tegen besluiten van de bisschop. Door veel energie in het communicatieproces te steken, waarover straks meer, is in slechts één geval gebruik gemaakt van het recht om bezwaar in te dienen bij de bisschop.

Met betrekking tot de scheiding van kerk en staat ervoer men in Arnhem een hardnekkig misverstand, namelijk dat dit in de hoofden van velen betekent dat kerk en maatschappij gescheiden (moeten) zijn èn dat dit voor beide goed is. Scheiding van kerk en staat betekent echter dat de een niet over de ander zal heersen, zich niet in zal mengen in de wijze waarop de organisatie is ingericht en functioneert. Maatschappelijk zijn kerk en staat al eeuwenlang duurzaam met elkaar verbonden, ook in onze tijd, omdat mensen met elkaar verknoopt zijn. Zij nemen zichzelf èn hun opvattingen mee in hun handelen, ook als burger en zijn niet te splitsen in ‘burgers’ en ‘kerkleden’. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 2 tot 5% van de bevolking op zondag regelmatig de kerk bezoekt, terwijl 80% van de mensen bezig is met zingeving in ruime zin en op eigen wijze, in eigen netwerken, waar men energie, herkenning en belevingswaarde aantreft en creëert. Kerkleden zijn maatschappelijk de meest actieve groep als het gaat om vrijwilligerswerk, zowel in de kerk als daarbuiten. De kerk maakt onderdeel uit van de maatschappij, beïnvloed deze en laat zich erdoor beïnvloeden. De neiging van burgerlijke overheden om afstand te bewaren tot de kerkelijke werkelijkheid leidt in de meeste gevallen tot een heilloos stilvallen van de dialoog die noodzakelijk is om allerlei relevant thema’s – waaronder vastgoed - aan te pakken. 

In de jaren direct na 2003 werd de communicatie met de gemeentelijke overheid inderdaad gedomineerd door haar angst om teveel betrokken te raken bij kerkelijke vraagstukken, in algemene en in financiële zin. Schriftelijke vragen met betrekking tot de St Josephkerk en de Verrijzeniskerk werden traag en verschillende beantwoord, al naar gelang het ambtelijk loket. Vragen voor bestemmingsveranderingen werden afwachtend bejegend en het grondbedrijf veranderde bij de Nicolaaskerk plotseling de woonbestemming in groenbestemming, zodat de grondwaarde van deze kerk sterk afnam. In 2009 was echter sprake van een kentering. Samen met de woningcorporatie vond nieuwbouw plaats op de locatie van de Sacramentskerk, eendrachtig verrees daar een verzorgingstehuis en een ‘inloopkapel’. De opening werd verricht door koningin Beatrix.

Door de trage afhandeling van de nieuwbouwwensen op de plek van de te amoveren Verrijzeniskerk en van de voormalige Noodkerk, ontstond een concentraat aan maatschappelijke overlast ten gevolge van drugsgebruik: verstoring van de openbare orde en vandalisme. Dit betekende dat dit dossier niet beperkt kon blijven tot een ambtelijk probleem en tevens een bestuurlijk probleem werd. Het college van B & W werd aanspreekpunt en de bestuurlijke communicatie tussen B & W en het parochiebestuur werd geïnstitutionaliseerd. Doordat het diaconaal centrum in Klarendal spin in het web was, samenwerkte met alle maatschappelijke hulporganen en een plek voor samenkomen in een rustige en geborgen omgeving bood, kreeg deze pastorale functie een natuurlijke herkenbare plek in het beleid van de gemeente en de woningcorporatie. Het project kreeg de Burgemeester Drijberprijs.

Ingeschat werd dat restauratie en verbouw van de grote Eusebius (geen katholieke kerk) rond de € 60 miljoen zou kunnen gaan kosten. Het aanvragen van subsidie door het kerkbestuur leek daardoor bij voorbaat ‘niet relevant’. Voor de parochie waren een aantal zaken wel van groot belang, namelijk:

Vanuit wederzijds gevoelde verantwoordelijkheid werd door Gedeputeerde Staten, de directeur RCE Oost, het college van B & W, het Aartsbisdom en de parochie bij gelegenheid van de afronding van de renovatie van de Onze Lieve Vrouwekerk in Velp bestuurlijk de intentie tot zinvolle samenwerking uitgesproken. Inhoudende: tempo erin houden en optimale ambtelijke samenwerking organiseren, informatie delen en waar mogelijk samen optrekken, bijvoorbeeld bij twee open monumentendagen. Voor ontwikkelaars hebben deze afspraken zeer veel betekend tijdens de onderhandelingen.

Kerken vervreemden is omgaan met emoties. Rooms katholieke kerkgebouwen zijn gebouwd om te communiceren. Van binnen en van buiten vertellen ze het verhaal van onze geloofstraditie. De toren getuigt van het hogere, de ligging naar het Oosten getuigt van de universele verbinding over de hele wereld naar de oorsprong van het christelijke geloofsverhaal. Het kerkgebouw noemen we het huis van God. In dat gebouw zijn vele vieringen gehouden, waardoor velen ook persoonlijk met het gebouw verbonden zijn geraakt. Deze gebouwen zijn met dubbeltjes en stuivers bijeen gespaard door onze voorgangers, en menig uur van vele vrijwilligers is er aan het onderhoud besteed. Hoofdlijn van communicatie werd respect: de plicht om het eigen handelen transparant te verantwoorden en zoveel mogelijk aangrijpingspunten creëren om te kunnen luisteren.

Als eerste communicatiespoor zijn per locatie (lees de voormalige parochies) locatieraden gevormd, waardoor een plaats ontstond voor uitwisseling van argumenten. De locatieraden werden open geïnformeerd over alle dilemma’s en zij werden betrokken bij de afwegingen op pastoraal terrein en ten aanzien van het vastgoed. In verband met deze communicatie werd er per (kerk)gebouw een gedetailleerd bouwkundig rapport opgesteld, inclusief behoefte en  kostenramingen van achterstallig groot onderhoud. Sommige locatieraden pakten de uitdaging dermate voortreffelijk op, dat zij zich eigenaar voelden van het kerkrechtelijk proces om de kerk aan de eredienst te onttrekken. Zij organiseerden discussies met hun eigen achterban van vrijwilligers en iedereen die erbij wilde zijn. Onderwerp waren nut en noodzaak van de sluiting van de kerk, maar ook de mogelijkheid om elkaar periodiek op een nieuwe locatie te kunnen blijven ontmoeten.

Als tweede communicatiespoor zijn uit de groep van vrijwilligers en het dragende kader van katholiek Arnhem deskundigen gevraagd om zitting te nemen in een zogenaamde Vastgoedcommissie. Deze commissie moest een advies uitbrengen aan het parochiebestuur over de te sluiten kerken en welke - passend in het eerdere vastgestelde pastorale beleid -  een pastorale functie behielden ofwel een andere pastorale functie kregen. Het rapport dat deze commissie uitbracht, het besluit van het parochiebestuur en de daaraan ten grondslag liggende argumenten zijn bij elke kerksluiting de basis geweest voor de eigen afweging die bisdomorganen dienden te maken (te weten de Priesterraad, de Raad voor Economische Aangelegenheden, het Kapittel, de staf en de bisschop). De Vastgoedcommissie adviseerde bovendien het parochiebestuur bij elke fundamentele afweging tijdens het onderhandelingsproces van verkoop/aanbesteding.

Ten behoeve van het derde communicatiespoor werd Parochiemagazine gebruikt. Meestal in de column van het bestuur, soms in de vorm van een hoofdartikel. Hiermee werd geprobeerd om de brede basis van de parochie te bereiken. Doordat het Parochiemagazine op vaste tijdstippen verschijnt, leende het zich minder om de actualiteit van het moment te  communiceren. Bewust is daarom proactief ingezet op het vierde communicatiespoor: het ten minste maandelijks via de regionale pers en RTV Gelderland breed informatie geven over het pastorale beleid en het daaraan ondersteunende vastgoedbeleid. Gekoppeld aan de actualiteit zijn diverse artikelen en uitzendingen gemaakt, waarin het parochiebestuur verantwoording kon afleggen over de stappen die gezet werden en de reden daarvoor. Bij de aanvang van het proces is bovendien met succes contact gelegd met de landelijke pers:  Cobouw en Trouw. De uitzendingen van RTV Gelderland werden uiteindelijk een mooie serie van vijf afleveringen die in het kader van ‘In Gelderland’ werd uitgezonden onder de titel ‘makelaar van God’. Emoties van parochianen, het pastorale perspectief van onze pastoor en het verkoopproces kwamen respectvol, mooi en evenwichtig aan de orde.

Voor alle sporen geldt: men moet als bestuur steeds goed opletten waar welke discussie ontstaat en bereid zijn om - tot in de individuele huiskamers - in discussie te treden met kritische parochianen. Luisteren naar argumenten en proberen woord en wederwoord te wisselen. Waar vragen ontstonden en zorgen rezen werd daar door middel van hoorzittingen en discussies recht aan gedaan. Door parochianen geopperde opties werden serieus bekeken, gebruikt of beargumenteerd bij de indieners teruggelegd. Luisteren is opgevat als de helft van de communicatie.

Kerkgebouwen ontlenen hun materiële waarde aan hun bestemming om er vieringen te kunnen houden. Hun bouwkundig vormgeving en monumentale bestemming betekenen veelal dat andere functies zelden gebruik (kunnen) maken van deze gebouwen. Meestal door zwaar achterstallig onderhoud was in Arnhem qua boekwaarde sprake van een negatieve waarde van de kerkgebouwen in de orde van grootte van € 1,5 tot € 2,5 miljoen. In een enkele situatie, zoals de Lucaskerk in Elden en de H. Geestkerk in Malburgen, was er sprake van een boekwaarde van € 0,5 miljoen of nihil. Van alle (kerk)gebouwen zijn bouwkundige inspecties opgesteld. Het totale bedrag aan achterstallige onderhoud bedroeg € 12 miljoen. Voor de (kerk)gebouwen die men wilde aanhouden bedroeg dit € 4,5 miljoen (inclusief noodzakelijke verbouwingen). Met name de kerkgebouwen hadden een zware negatieve waarde. Met andere woorden: de middelen die nodig zijn voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud aan de gebouwen die men wilde houden, moesten met name worden verkregen uit de verkoop van pastorieën, parochiehuizen en ambtswoningen. Deze  zijn in het algemeen couranter en verkeren meestal in een betere staat van onderhoud dan de kerkgebouwen. Omdat de vier overblijvende kerkgebouwen, met een gezamenlijke herbouwwaarde van ongeveer € 50 miljoen, naar verwachting ook in 2020 zeer beperkt zullen worden gebruikt, namelijk één dag per week 2 uur door 500 personen, is besloten om deze ruimtelijk te verkleinen. In de vrijkomende gedeelten van deze kerkgebouwen kunnen gedurende de gehele week sociale en ondersteunende activiteiten georganiseerd worden.

Aanbestedingstechnisch zijn alle (kerk)gebouwen tegelijk op de vastgoedmarkt gebracht. Dat rechtvaardigde rechtstreekse bestuurlijke aandacht van wethouders en heeft ook positieve invloed op ambtelijke efficiency. Het parochiebestuur verkreeg bovendien een goed zicht op ter zake kundige spelers in een zeer specifiek onderdeel van de vastgoedmarkt. Onder spelers wordt hier in samenhang verstaan: ontwikkelaars, beleggers, eindgebruikers, financiers en bouwers. 

Allereerst zijn met ongeveer 40 partijen oriënterende gesprekken gevoerd. Op basis van marktinitiatieven zijn per (kerk)gebouw maatwerkconcepten opgesteld. Deze moesten voldoen aan het criterium: ‘over 20 jaar zijn de 40.000 parochianen trots op de nieuwe bestemming van hun (kerk)gebouwen’. Hiertoe moest het maatwerkconcept nauw aansluiten op de basisfuncties van geloof, namelijk: de omgang met idealen en zingeving, het  ontmoeten en vieren, zending en verzorging. Geïnteresseerde partijen werden getoetst aan hun mogelijkheden om deze concepten te realiseren. Daarnaast moesten potentiële partijen bewezen affiniteit hebben met het werken aan monumentale panden en in staat zijn om het authentieke karakter ervan te bewaren en liefst te versterken qua gebruikswaarde en belevingswereld voor de buurt er omheen. Tijdens de dialoog met het parochiebestuur moest men zich er ook bewust van tonen dat men de leefwereld van 40.000 parochianen begreep, alsmede de noodzaak van een door het parochiebestuur gewenste zorgvuldige herbestemming. Eveneens besproken is in hoeverre men, bijvoorbeeld over tien jaar, bij het verlaten van het maatwerkconcept en opnieuw bestemmen van een kerkgebouw zelf geschaad wordt in de eigen naam en faam. Meestal is sprake van redelijk grote partijen, die er bewezen eer in leggen om naar eigen standaarden om te gaan met bouw en beheer. Partijen die geen schade zouden leiden door te rommelen met de eindbestemming werden door het parochiebestuur niet geselecteerd. Voor één partij, die wel bewezen een goede naam had, maar die door zijn omvang onvoldoende schade zou leiden bij toekomstig gerommel, zijn contractueel extra waarborgen ingebouwd. Aan 15 partijen zijn serieuze biedingen gevraagd. In het kader van concurrentiële dialoog is met deze partijen nader gesproken over hun wensen en die van het parochiebestuur, alsmede op risico’s, primaire randvoorwaarden en uitgangspunten. Deze werden gelegd naast de primaire randvoorwaarden van de burgerlijke overheid in termen van bescherming van monumentale waarden, en stedenbouwkundige randvoorwaarden, bestemmingsplan en omgevingswaarden. 

De kracht van concurrentiële dialoog ligt in het luisteren naar elkaar en het toetsen van de essentiële noodzakelijke randvoorwaarde van de een, versus de belangen van de ander, ook in het geval aan diens primaire randvoorwaarde op een andere manier recht wordt gedaan. Vermeende risico’s worden benoemd en komen daardoor vroegtijdig op tafel. Zo mogelijk worden ze weggenomen. Uitgangspunten van een partij worden zodanig veranderd, dat de risico’s van een andere partij worden teruggebracht, zonder dat belangen worden geschaad. De burgerlijke en de kerkelijke overheid, alsmede de as eindgebruiker/koper, moeten een zo gering mogelijk restrisico lopen. Allen delen de inhoud van het geoptimaliseerde concept van eindgebruik en stemmen hier intentioneel mee in. Door het geringe restrisico kunnen de prijzen ook, ondanks de vastgoedcrisis, voldoen aan een bovengemiddelde markt- en verwachtingswaarde, zoals die objectief door een onafhankelijke makelaar werd vastgesteld.